みずほ証券 公式チャンネル 11月のマーケット動向は?
Home / お金の基本 / 住宅ローン、「金利」以外の注意点を見落としていませんか?

住宅ローン、「金利」以外の注意点を見落としていませんか?

loan
(写真=PIXTA)

マイナス金利時代を迎え、住宅ローン金利は変動金利のみならず、10年固定でも当初期間0.5%を下回る商品が出回っています。当初期間30年固定でも1%前後と、歴史的にみても低水準です。

住宅ローン減税を組み合わせてマイホームを購入しやすい環境にあります。

ローン金利の低さばかりに目が向きがちですが、ほかにも注意すべき点はあります。

注意点1 頭金

頭金ゼロでもローンを組めるケースがあり(フルローン)、金利負担が低いから無理に頭金を積まなくてもいいという考え方もあります。

将来の売却や借り換えに備えるためには、(手元貯金をある程度残したうえで)頭金を支払ったほうが安心です。

まず家を売却する必要が生じた場合、売却収入でローンを完済できる可能性が高まります。例えば、5,000万円の物件の場合、35年の借入期間のフラット35(ローン金利全期間固定1%・元利均等返済方式・ボーナス払いなし・諸費用なし)の10年後のローン残高は、頭金なしだと約3,745万円です。頭金10%(500万円)を支払うと、10年後のローン残高は約3,370万円です。仮に物件価格が30%下がって3,500万円で売却できたとすると、頭金10%のケースでは物件売却額で完済できる計算です(不動産売却時にかかる税金や仲介手数料などを考慮しない)。

ローン借り換えの場合にも、物件価値がローン額を下回り担保割れしていると、借り換えできないケースもあります。

注意点2 固定金利か変動金利か

これは住宅ローンを組むうえで永遠の、かつ答えがないテーマです。日銀の緩和政策と低金利は長期化する見通しではありますが、どこかで国債の信用力が低下して悪い金利上昇が起こる可能性も否定できません。

本人のリスク許容度で決めるしかなく、住み替えも視野に入れているなら、変動で低金利を享受するのもありでしょう。またローン完済まで住む可能性が高いなら、低金利の今のうちに長期固定金利を選んでリスクを排除しておく方法もあります。

変動と固定を組み合わせる“ハイブリッド”という選択肢も考えられます。

注意点3 諸費用(保証料、事務手数料)

無視できないのが諸費用です。金融機関によっても金額や算定式が異なるので、比較しにくく、やっかいと言えます。たとえば、保証料はゼロでも事務手数料がかかったり、保証料は金利に上乗せして事務手数料が低かったりします。

表面金利が低くても事務手数料が高い場合もあれば、その逆の場合もあります。比較をして総負担額を計算するのが賢明です。繰り上げ返済の手数料も確認しておくと安心です。

注意点4 団体信用生命保険

通称「団信」とは、借主が死亡して返済が不能になったときに、残された家族に住宅ローン残債がなくなり家が残るという生命保険です。

一般的に銀行の住宅ローンは団信加入が貸付の条件となっているケースが多く、そのほとんどが保険料は無料で加入できます。

一方、住宅金融支援機構のフラット35は、団信加入は任意で保険料は借主の負担です。

ローンを組む前に見極めるべきこと

住宅ローンよりも住宅購入の際に重要なのは、将来の物件価値と流動性(売却しやすさ)です。不確実性の多い現代では、将来どんなリスクが待ち構えているかわからず、ローンが払えない、住み続けられない事情が出てくるかもしれません。

購入の際には、近隣の売買事例、エリアの人気度、今後の開発動向などをチェックして、不動産価値が下がりにくいか、売りやすいかどうかを見極めることが肝心です。

【おすすめ記事】
金利は一種類じゃない 「単利」と「複利」の大きな違い
消費増税の再延期と国内金利の見通し
いまさら聞けない! 「マイナス金利」ってなんだ?
新たな金融緩和の枠組みを導入した日銀​
5問で分かる「マネーリテラシー」 あなたのレベルはどれくらい?